深圳建筑设计新规：公摊面积大幅减少

5 月 14 日，深圳市规划和自然资源局宣布，2024 版《深圳市建筑设计规则》即将正式发布。修改内容包括备受市民关注的：减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行 150 米限高。

目前，已办妥《商品房预售许可证》的项目或规划条件核实的建设工程项目，不得更改设计；其他建设项目设计和调整，在各直属管理局指导下依据新版规则实施。

据了解，《深圳市建筑设计规则》自 2014 年发布以来，先后修订了 4 次。本次修订的重点包括：

1. 注重建筑设计精细化规划管理要求，删除与规划管理无关条款，简化规则内容，条款清晰明确、易操作，为规划管理提供技术服务支撑。

2. 为提升公共空间品质，优先保障公共利益，优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能。

3. 结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简化凹槽、室外透空等条款。

4. 结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求。

5. 结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式。

6. 结合地下空间的大量开发建设，注重站城一体化及地上地下复合开发。

7. 加强建筑风貌管控，优化建筑立面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求。

业内人士分析，2024 版《深圳市建筑设计规则》不仅有助于提高城市规划建设水平，提升建筑品质，推进建筑设计和规划管理的标准化和规范化，对于促进经济、社会和环境的可持续发展，尤其对住宅品质和人居环境的提升将带来新突破，体现了深圳在全空间尺度、全生命周期设计管理上积极探索“从好房子到好小区、从好社区到好城区”的努力。

例如，在住宅户型设计上，有望出现更多具生活气息、受市民欢迎的大阳台：2024 版《深圳市建筑设计规则》增加了“计一半面积的阳台进深不超过 2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”的内容。此前，阳台的进深不能超过 2.4m，修改后阳台可以把进深做大，对超过 2.4m 部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修改后进深也由 0.6m 增加至 0.8m。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

又如，过去计入“公摊”面积的两大部分，将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着修改后，住宅的公摊面积就会减少，得房率将有效提高。

再如，2024 版《深圳市建筑设计规则》进行了“限高”，即新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过 250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于 150m。过去，深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。修订后，低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。

取消公摊，房价影响几何？

针对近期关于“取消公摊”的报道，专家进行了解读，分析了其对房价可能产生的影响。

广东一市取消公摊面积

据悉，广东省中山市宣布取消新建商品房公摊面积。此举引发市场关注，也引发了业内人士对取消公摊对房价影响的探讨。

专家：计价方式变化影响较小

有专家指出，取消公摊面积后，房子的售价将由建筑面积变为套内建筑面积。这种计价方式的变化会导致房价出现一定调整，但整体影响较小。

专家表示，公摊面积原本就包含在房价中，取消后只是转换了计算方式，并不意味着实际房屋价格大幅度下降或上涨。