4 月的房地产企业融资数据并无持续向好迹象。克而瑞和中指研究院的数据显示，4 月的房企融资总额较上月和去年同期均有下降。这种下降一方面是由于去年同期基数较高，另一方面也与整体融资环境仍需要持续改善有关。
镜鉴咨询创始人张宏伟指出，想要从根本上改善融资环境，需要政策层面采取有力措施，促进市场去库存。去库存成效明显后，企业的销售现金流才能显著改善，金融机构才有望放松限制，支持开发商。
房企 4 月债券融资总额环比下降 19.4%
克而瑞、中指研究院等机构发布的 4 月融资数据均呈下降趋势。克而瑞的数据显示，2024 年 4 月 65 家典型房企的融资总额为 280.07 亿元，环比减少 29.5%，同比减少 56.5%。中指研究院监测的数据显示，2024 年 4 月房地产企业债券融资总额为 539.5 亿元，同比下降 27.2%，环比下降 19.4%；行业债券融资平均利率为 3.07%，同比下降 0.64 个百分点，环比下降 0.04 个百分点。
房企融资额下降的原因
从融资结构来看，信用债规模下降是导致整体债券融资规模下降的主要原因。中指研究院的数据显示，4 月份，房地产行业信用债融资 392.3 亿元，同比下降 8.6%，环比下降 24.9%，占比 72.7%；海外债发行金额 7.1 亿元，环比增长 18.4%，占比 1.3%；ABS（资产支持证券）融资 140.2 亿元，环比下降 0.8%，占比 26.0%。
中指研究院指出，在去年同期基数较高的背景下，4 月信用债发行总量环比小幅下降，发行量略高于近一年月均水平。总体来看，目前的房企融资额仍处于低位。
上述机构的数据显示，今年前 4 个月，房地产行业债券融资总额为 2088.6 亿元，同比下降 21.0%，其中，信用债融资 1510.8 亿元，同比下降 14.5%，占比 72.3%；海外债发行金额 24.7 亿元，同比下降 71.9%，占比 1.2%；ABS 融资 553.1 亿元，同比下降 29.8%，占比 26.5%。
张宏伟表示，目前的整体融资数据仍处于低位，没有出现大幅增长，融资环境的难易程度没有得到明显改善。从融资环境来讲，无论是公开市场的直接融资，还是“白名单”这样的相关政策落地，现在都不太顺畅。
融资利率情况
从融资利率来看，克而瑞的数据显示，4 月房企融资成本为 3.06%，环比降低 0.04 个百分点，同比降低 0.42 个百分点。本月没有房企进行境外融资，由于境内发债的企业主要是国企央企，因此境内融资成本为 3.06%，仍然保持在较低的水平。
具体企业表现
上述机构称，4 月债券发行量最大的企业是华润置地和中海地产，前者发行了 3 笔共 30 亿元的“超短融”，后者发行了 1 笔 30 亿元的公司债。华润置地发行的 1 笔“超短融”利率是 1.98%，是本月房企发行的所有债券中最低。
张宏伟表示，从结构上来看，央企国企的融资通道相对便利一些，基本占据 90% 以上的融资额度，民营房企占比较少。
近年来，民营企业遇到困境并导致国外评级机构下调评级的情况频繁发生，这意味着这些企业在境外资本市场的融资功能基本终止。在国内市场，部分民营企业和混合制企业的资金也面临紧张。这些企业难以获得信用债，即使有优质的基础资产，也能发行 REIT（不动产投资信托基金）或 CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），但很难像以前那样，仅凭企业信用就在国内市场直接发行信用债，或通过总对总模式获得银行信贷。
流动性问题仍需行业关注。克而瑞数据显示，4月份共有31笔债券到期，扣除已提前赎回的部分，约为463亿元，环比下降20%。其中，4月份出现了新的债务违约案例。4月21日，从房地产开发转型为轻资产代建的朗诗绿色管理有限公司（以下简称朗诗绿色管理）发布公告称，由于目前面临流动资金压力，公司未能于2024年4月20日支付2022年票据相关款项，可能导致债权人要求加快还款。2022年10月，朗诗绿色管理发行了优先票据，初始本金为1.1899亿美元，将于2024年10月20日到期（简称“2022年票据”）。
对此，朗诗绿色管理指出，由于中国内房地产市场自2021年下半年开始放缓，集团在中国的房地产开发业务持续下滑，2022年及2023年的房屋预售数量及预售所得款大幅减少。也有房企在“官宣”违约后成功着陆。3月份宣布违约的金辉控股在30天的宽限期内，顺利完成了对2024年到期的美元票据的赎回。
关于5月份的房企偿债压力，克而瑞数据显示，预计2024年5月将有15笔债券到期，扣除已提前赎回的部分，约为299亿元，环比下降35%。克而瑞分析指出，近期房企融资依然低迷，叠加房地产销售尚未复苏，未来可能会有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需行业密切关注。
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