一笔债券的如期偿还，这在平常看来理所但近期却成了资本市场的利好消息。最近，万科集团发布公告称，3月11日到期的一笔美元债已将约6.5亿美元存入指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。当天，万科多只债券大幅反弹。其中，“20万科08”上涨23.11%，“22万科06”上涨15.97%。盘中一度涨超20%触发临时停牌，“21万科02”上涨12.92%。
资本市场的迅速反应背后是近期外界对于万科能否顺利偿债的担忧。3月初，有传闻称，万科试图寻求部分债务展期。受此消息拖累，3月4日，万科多只债券下跌，有债券跌幅超36%，万科AH股则分别跌超4%和7%，该情绪同时带动整个A股房地产板块下跌约2.5%。短短4天内，万科股债价格的涨跌犹如过山车，这也反映了资本市场摇摆不定的焦虑情绪。
自2021年下半年花样年推翻房企债务违约第一块多米诺骨牌以来，房企的流动性危机在地产行业内传导。从规模房企到头部房企、优质房企，直至2023年下半年的碧桂园、远洋也相继宣布启动债务重组。如今，在资本市场依然坚持偿债的房企所剩寥寥。在这一时期，混合所有制房企万科、金地也曾多次遭遇股债下跌，引发市场普遍担忧，最终因自身经营相对稳健，且得到来自国资股东的支持而屡屡化险为夷。房地产销售的持续下滑，仍旧在不断透支着房地产企业的自有资金。对于万科、金地这样的房企而言，危机并没有解除。
根据第一财经初步统计，未来一年内，万科有接近4成的存续债券到期，需要准备326亿元的资金来偿还到期债务，金地则有超过7成的债务到期，需要准备偿还的资金约158亿元。如若楼市销售不能快速回升，如若股债融资功能不能恢复，抑或是没有金融机构的特殊支持，这些被视作“地产最后一道防线”的房企，将继续面临随时“违约”的巨大压力。
有多少债？数据显示，截至3月4日，万科的境内外存续债券共75只，债券余额合计约872亿元。从到期情况来看，万科一年内到期的债券就有45只，余额合计约为326亿元，占所有存续债券余额的37%。今年上半年，万科有16只债券陆续到期，应偿还债券金额约150亿元。万科还有一部分非传统融资债务。根据万科2023年第四期中期票据募集说明书，截至2022年年末，万科向银行、信托等金融机构借款有十笔，合计总金额超过200亿元。其中，有一笔需要在未来一年内偿还，借款方为新华资产管理股份有限公司，金额26.25亿元，借款终止日为2024年12月25日。
从偿债能力来看，根据万科最新的公开数据，截至2023年9月底，其货币资金为1037亿元，较2022年同期的1372亿元减少24%，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。但有业内人士曾对第一财经表示，房企账上的货币资金多数为监管账号内用于“保交付”的资金，存在受限的情况，通常不能被集团抽调用于偿债。
面对密集到期的债务，房企通常只能选择出售有价值的资产，这是最快速和便捷的方式。
此前，曾有多家房企采用过类似的操作，比如雅居乐，就曾经在2022年前大量出售资产和项目，顺利渡过偿债高峰期。
公开信息显示，去年下半年以来，万科已陆续出售了广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权、上海七宝万科广场50%的股权，共回笼资金约37亿元。
2022年，上海七宝万科广场是万科集团旗下营收排名第一的商业项目。
目前，万科手里还有不少物业资产可以出售回笼资金。
根据万科集团的年度报告，截至2022年年末，其包括酒店、房屋、建筑物在内的固定资产，以及投资性房地产的账面价值合计为1124亿元，剔除用于银行借款抵押的资产外，未受限的部分约为1013亿元。
另外近期流传的一份未经证实的万科会议纪要显示，万科集团手里的商业物业、物流地产估值共900亿元左右，因为低能级城市的物业资产比较难出手，预计万科手里一线城市的商业物业，以及一些优质的物流地产项目，卖掉能回笼300亿元的资金。
万科持有万物云、万科海外等股票，持股比例对应市值130亿，可以通过二级市场出售，回笼资金约80亿元。
目前，万科最终会将资产出让筹集资金，抑或是获得金融机构的特殊支持，目前还不得而知。
与万科也相似，金地也将在未来一年内面临不小的债务压力。
据数据，截至3月4日，金地集团境内外存续的债券共15只，债券余额约为210亿元；一年内到期的债券有9只，余额合计158亿元，占所有债券余额的比例超过7成。
也就是说，接下来一年时间，金地将偿还规模超过7成的债务。
短期来看，今年上半年，金地就有5只债券到期，涉及金额76亿元。
其中有三只债券将在3月到期，包括“21金地MTN002”“16金地02”“21金地MTN003”，涉及金额达到41亿元，5月、6月分别有一笔20亿元、15亿元的债券到期。
如同万科一般，仅从账面资金来看，金地足以覆盖未来一年内的到期债务，截至2023年9月，金地手中的货币资金为338亿元。
截至2022年年末，其在北京、深圳、上海等城市拥有的投资性房地产、固定资产账面价值合计约为263亿元。
但货币资金以及物业项目受限的情况，金地未公布，因此是否能够按时偿还债务，仍不得而知。
今年以来，金地已偿还了两笔到期债券，合计约50亿元。
接下来，金地还将面对的是上半年内即将到期的76亿元债务兑付。
据悉，2023年下半年以来，金地就已经开始为今年的到期的债务做准备。
2023年12月，金地将其位于深圳福田的核心资产金地环湾城项目股权出售给大股东深圳市福田投资控股有限公司，出让对价为32.5亿元。
今年2月26日，金地公告称，其控股的金地物业向招商银行申请25亿元的授信额度，金地方面以持有的金地物业股权提供质押担保。
金地集团在3月6日发布公告称，其控股的北京金地中心项目公司向交通银行申请40亿元的经营性物业抵押贷款，并由金地集团提供股权质押担保。这两笔贷款的总额为65亿元。据了解，这65亿元将用于偿还金地集团今年上半年到期的公开债务，这两笔贷款的敲定也在很大程度上缓解了金地集团的短期偿债压力。
近期金地也陆续发布了即将到期的债券兑付公告：中期票据“21金地MTN002”（3月10日到期）的发行人将在规定时间前将兑付资金划付至相应收款账户；4月7日应该回售的债券“21金地03”，金地已委托中国证券登记结算有限公司上海分公司进行债券兑付、兑息，将于到期日前两日将回售资金划付至相应账户。
自2021年10月，由于一笔约2.06亿美元的票据到期未能按时偿还，百强房企花样年正式宣告境外债务违约，这成为内地房地产企业债务违约的第一个多米诺骨牌。随后，随着楼市持续下行，销售节节下挫，房企流动性承压，国际评级机构接连下调内地房企的信用评级，加速债务到期，违约潮在房地产行业内快速蔓延，陆续有房企倒在保信用的道路上。自2021年下半年以来，当代置业、新力控股、中国奥园、佳兆业、富力等规模房企先后宣告债务违约；年底，头部企业恒大宣告进行境外债务重组，正式爆雷。
进入2022年，先是闽系房企正荣、阳光城暂停偿债；同期，两千亿销售规模的“优等生”世茂集团也传出了资金紧张的消息，同步开启资产处置的举措，并于当年7月份开始推进境外债务重组；5月份时，曾位列房企第一梯队的融创，尽管大手笔处置了一系列资产，但面对到期的巨额债务仍杯水车薪，最终也走向了债务重组的道路。
随着越来越多规模房企陷入流动性危机，监管层对房地产行业的支持从需求层逐步来到供给侧，为优质民营房企的融资提供助力，从创设信用风险缓释凭证，到中债增提供信用担保，监管层的增信支持不断升级。到2022年11月，曾在信用背书下完成一笔中票发行的示范房企旭辉也宣布境外债务停付本息，寻求境外债务全面解决方案。
进入2023年下半年，房地产销售和金融两端复苏不及预期，曾被市场广泛认为较为安全的开发商也逐渐被卷入违约的漩涡中。2023年7月，有国资股东加持的远洋控股历经一笔境内债务展期之后，两大险资股东成立联合工作组进驻等一系列动作之后，在9月中旬宣告暂停支付所有境外债务。昔日规模第一的碧桂园也宣布启动债务展期，这家财务素来相对稳健的巨头的爆雷，给市场带来巨大震撼，外界不禁追问，到底还剩多少房企可以穿越周期？直到万科、金地等混合所有制房企，亦不得不直面流动性风险。2023年10月，国际评级机构下调万科的信用评级，此后公司债券价格大幅下跌。市场对地产基本面的悲观和忧虑无处掩藏。彼时，业内有分析曾指出，万科在行业内占据龙头地位，如果对万科安全性的疑虑持续，预计对房地产市场的修复也会产生不利影响。
幸运的是，在2023年11月的投资者沟通会上，万科获得了股东深地铁和深圳国资委的强力支持。后者明确表示将支持万科，帮助其获取政策和资金支持。而总部同样位于深圳的混合所有制房企金地，则得到了当地国资的实质性支持。
2023年底，金地以32.5亿元的价格出售了深圳环湾城项目51%的股权，接收方是深圳市福田区国资委。这两家房企得到了地方政府的支持，在一定程度上也被市场视为地产债的最后防线。
2023年下半年，导致碧桂园陷入流动性危机的重要因素之一是销售表现的急剧下滑。当时，大多数企业连续三个月的销售环比下降。到了7月份，百强房企的销售操盘金额同比都下降了超过30%，碧桂园的销售额也从2022年时的月均290亿元大幅下降至当年7月份的120亿元，几乎创下了公司月度销售的历史最低水平。
万科在2023年全年累计实现合同销售额3761亿元，同比下降了9.8%；今年1月，合同销售额为194.5亿元，同比减少了32%。而在过去的2023年里，万科的月度销售数据从未低于200亿元。同样地，2023年金地集团的销售额为1535.5亿元，较2022年下降超过30%，已经连续第二年同比下滑。今年1月份，金地集团的签约金额为55.1亿元，同比大幅下降超过40%。
一位房地产行业分析师向记者坦言，当前市场、行业没有好的信号，任何房企出现问题都不足为奇。项目无法售出，即使能够获得银行贷款和融资，也无法根本解决问题。一家出事的房企内部人士也认为，万科的债务违约不会对市场造成太大冲击，因为违约并不意味着公司倒闭，保证项目交付和国内运营仍然可以正常进行。
长期跟踪地产板块的固定收益分析师向记者坦言，目前地产美元债面临的结果是赎回、偿还或违约，已经没有预期发行新的地产美元债的可能性。即使两家房企违约，也不会对融资产生太大影响。也有观点认为，这两家房企的风险将对其他国有企业产生影响。
汇生国际融资总裁黄立冲分析认为，过去债权人和投资人认为有国企作为主要股权或第一大股东的企业，出现风险时银行或政府会出手相助。但如果最终结果仍然是倒闭，那么这一幻想就会破灭，市场可能会将混合所有制企业和民营企业等同起来，这可能会对整个板块的信心造成打击。
3月11日，市场上传言称，监管机构近期与金融机构会面，要求大型银行加强对万科的金融支持，要求万科的私人债券持有人讨论延期问题。金融机构被要求迅速取得进展。对于这一传言，官方尚未发表官方声明。当天，万科A股收报9.46元/股，上涨3.05%；金地集团股价上涨3.08%，至4.02元/股。万科的债券涨跌不一，“22万科02”上涨14%，“22万科05”上涨5%；“22万科04”和“20万科08”下跌近9%。
债市的剧烈波动和不断上下的动荡，或多或少地透露了市场对于“房地产最后的防线”能否守住的焦虑和担忧。
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