深度解读“去库存”：助力市场企稳，加速二手房流通关键
供需结构优化 或有捡漏良机
新旧房市场去库存同样重要。近期，房地产市场迎来利好政策，其中“去库存”备受关注。业内对“去库存”方式存有争议，以及它对置业者关心的房价有何影响？业内人士表示，广州楼市已在市场作用下开始实质性“去库存”。在政府、房企、中介各方推动下，“去库存”将优化市场供需结构，从长期来看有利于房价回稳。短期内，此进程可能带来“捡漏”机会，置业者可重点关注。
文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐
【背景】
何谓去库存？
针对房地产，4月30日中共中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构责任，切实保交房，保障购房者权益。本次政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这两项新表述受到业内广泛关注，被视为新一轮“去库存”系统措施将逐步落地。
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去库存主要表现为以价换量
刚过去的“五一”，市场普遍感受是，作为营销节点，今年房企动作比往年小。广州中原发展研究部数据显示，广州“五一”假期开盘或推新的楼盘有22个，一手住宅开盘、加推约2106套，较去年同期下降13%。
供应缩减本身就是市场去库存的表现。克而瑞数据显示，截至4月底，广州新建商品房库存面积约为1219万平方米，去化周期约为20.9个月。“当前广州库存数量不大，但商品房去化速度较慢，导致去化周期处于历史较高水平。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如此解读广州一手市场库存情况。肖文晓指出，从年单位观察，广州新房供应已连续三年减少，2023年一手房供需比已低于1。“市场有自身调节机制，广州已主动开启实质性去库存。”
二手房市场去库存方式主要表现为以价换量。据了解，当前广州贝壳外网二手挂牌量持续位于约15万套的历史较高位。
根据4月份贝壳指数，当月广州二手房均价约为26891元/平方米，同比下降约14.7%。但交易量复苏反弹明显。据广州市房地产中介协会数据，今年春节后两个月，广州二手房成交持续处于9000宗以上的相对活跃区间，尤其是小户型低总价产品成交占比提升。
建议
重视盘活大规模二手房
广东省城规院住房政策研究中心主任研究员李宇嘉在分析楼市“去库存”时指出，要意识到二手房已成为房地产市场的主导。克而瑞数据显示，截至 2024 年 2 月，已有 11 个省市二手房交易量超过新房。今年第一季度，广州、深圳二手房交易量达到新房的 2.3 倍。
“在这种情况下，二手房挂牌量仍在持续增加，这是当前楼市去库存迫在眉睫的任务。”李宇嘉指出，在一二手房竞争的情况下，一方面要加速消化在售二手房源，同时要减少挂牌增量。两个任务相互促进，加速库存消化，活跃交易量，缩短二手房成交周期，才能稳定商品房价格。对于未来的二手存量消化，李宇嘉表示，从 2023 年及今年 1-4 月的数据来看，刚需基本已转向二手住房。热点城市 90 平方米以下二手房占整体销量的 60%-70%。在“深入推进以人为本的新型城镇化”背景下，考虑到 3 亿-4 亿的新市民和年轻人，刚需潜力巨大，具备低总价、低单价、学位等综合优势的二手房应该会有需求。
值得一提的是，无论是新型城镇化（降低热点城市入户门槛），还是公共服务均等化，收入、就业和预期等基本面因素都是慢变量。“要稳住价格预期，还是要提高流通率，对于成规模的空置二手房，要加大政府性基金的收购力度。”李宇嘉说道。
至于消化存量在售新房，李宇嘉认为，对于消化周期过长的新盘项目，可以根据实际情况考虑通过创新货币政策工具，收购在售项目用作配租、配售型保障房，修复开发商资金链，稳定开工和供地。
影响
加大房企间的竞争，对购房者有利
“本轮地产去库存与 2015 年通过棚改开启的‘去库存’有着本质的不同。”肖文晓在接受记者采访时表示，上一轮去库存以需求端的政策为主，包括棚改、房贷政策等，其背景是需求端仍有较大潜力。而过去一段时间的地产优化政策已显示短期内需求难以激发，因此本轮的去库存将以供应端的调结构和优化质量为主。
对于房企而言，将对其投资战略产生明显影响。肖文晓表示，未来地方政府的土地出让将受到新建商品房去化周期的影响，这将进一步提升优质土地资源的稀缺性。过往房企往往通过招拍挂获取土储，在供应相对收缩的情况下，则更有可能推动房企通过收并购获取优质土地。
而对于城市而言，随着整体土地供应的减少，将在一定时间内集中在基本面较好、库存压力较小的城市，这也就意味着房企在优质地块上的竞争将更为激烈，城市间分化将更为明显。
购房者肖文晓指出，“去库存”的关键在于直面市场问题，通过调整供需关系来稳定市场预期。他表示，这一政策从保交付、调结构和优质量的角度来看，对置业者来说都是有利的。
虽然去库存过程中可能出现一定程度的市场波动，但从长远来看，有利于房地产市场平稳发展。
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4月广州二手房成交微调
据广州市房地产中介协会发布的4月成交数据，受清明假期和强对流天气影响，2024年4月（统计周期为3月26日至4月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积分别为9128宗和89.93万平方米，环比小幅下降2.61%和3.78%。
其中，多个行政区网签面积环比下调，越秀区因学位房需求回落，降幅居前，达17.13%；花都区和南沙区分别下降16.17%和12.57%；天河区、白云区、从化区和黄埔区降幅均在5%以内。荔湾区、番禺区和增城区环比有所增长。
面积区间构成方面，60㎡-90㎡所占比例环比继续增长1.69个百分点至34.67%；120㎡-144㎡所占比例环比也有小幅增长，而60㎡以下和144㎡及以上所占比例逐月减少。
十大活跃板块方面，多个板块活跃程度环比有所提升，其中天河北板块最为突出，网签宗数环比增长20%；东晓南、西关、东山口和同和等板块表现持续活跃。
十大活跃楼盘方面，各楼盘网签宗数环比涨多跌少，其中位于黄埔区的次新房源占据一半席位，如中海誉城、实地常春藤、万科尚城、科城山庄和万科幸福誉等；富力桃园、富力城花园和金碧花园环比表现亮眼。（广州日报）
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