日前，网上流传天津武清区某楼盘价格从最高160万元跌至39万元的消息引发热议。经记者调查，39万元并不算武清区最低价，多套二手房售价在40万元左右。但临近高铁站、品质较好的二手房价格降幅不大。
武清区位于天津西北部，毗邻北京和河北廊坊，是天津距离北京最近的区域之一。因京津城际铁路开通，武清站成为京津冀交通一体化的重要节点，享有独立的楼市行情，也被视为环京市场的重要组成部分。
据合硕机构首席分析师郭毅表示，环京地区的供应量较大，曾因北京投资需求外溢和刚需自住需求形成自我循环。但近年来，北京和环京地区轨道交通的建成并未改善居住环境和增加需求，导致环京市场下跌，形成负面循环。
网传的总价下跌超120万元、降幅高达75%的二手房，为首创新北京半岛的一套80平方米两居室住宅。该楼盘位于京津交界处，对通勤北京且希望获得天津户口的北漂而言，是一个不错的选择。贝壳找房显示，该房屋挂牌三年，有抵押贷款未还清，但同时还有两套面积相近、总价40万元的在售二手房。
武清区类似价格的房屋并非个例。截至发稿，贝壳平台显示，武清区总价40万元以下的商品住宅超200套，其中单价在三四千元，40万元可买到不到100平方米的的三室或两室两厅的房子。
德佑门店中介表示，武清高铁站是北漂购房者的主要选择，周边商业、教育、生活配套成熟，房价跌幅较少。例如，某品质小区两室两厅的房屋挂牌总价仍超100万元，单价超1万元/平方米，虽有下跌，但整体平稳。
《武清新商圈发展规划（2023—2030年）》指出，目标客群主要为京津冀的时尚群体，集中在26-45岁，人口密度为全市两倍，消费能力远超本地居民和产业人群，聚集在武清城际站半径3公里范围内。
随着房地产市场下行，武清以及河北省廊坊市的燕郊、大厂、香河、固安等环京板块的楼市都出现了明显回调。据安居客数据，武清二手房挂牌价从1.38万元/平方米降至1.21万元/平方米，降幅为12.3%。
与其他环京板块相比，武清的降幅并不大：燕郊二手房挂牌价从1.86万元/平方米降至1.41万元/平方米，大厂二手房挂牌价从1.43万元/平方米降至1.03万元/平方米，香河二手房挂牌价从1万元/平方米降至7728元/平方米，固安二手房挂牌价从1.22万元/平方米降至9225元/平方米。其中，大厂降幅最大，约为28%。
值得注意的是，这些地区40万元以下的房屋并不少见。例如，燕郊一个标杆项目40平方米左右的平层户型，开盘时单价约1.8万元/平方米，目前个别二手房挂牌价已低至8000元/平方米左右。
分析人士指出，环京地区的发展过度依赖房地产行业，存在产业不足、配套设施欠缺的问题。虽然有所改善，但由于房地产供应规模庞大，总体上仍然供过于求。在新房供应没有得到有效控制，二手房市场价值被压低的情况下，楼市短期内很难扭转当前趋势。
北京周边一些产业、教育、交通配套较好的地区，房价仍有可能逆势上涨。天津滨海新区就是一个典型例子。根据安居客数据，该区二手房价从2021年8月的1.44万元/平方米涨至2024年5月的1.62万元/平方米。房天下数据显示，尽管最近两个月滨海新区的房价环比微降，但总体仍十分平稳。
滨海新区地处天津东南部，东临渤海湾。近年来，天津大力打造“津城”和“滨城”双城发展格局，在滨海新区集中布局了高端装备制造、生物医药、新能源等高端产业集群，并提升其优质教育、医疗、文化等公共服务供给，促进职住平衡。
一位当地居民表示：“很明显能感受到人多了，现在从滨海新区到北京的火车票比以前更难抢了。”
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