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近年来，随着国内外经济环境的变化和政策支持，公募基金中的FOF（基金中基金）开始将公募REITs（房地产信托投资基金）纳入投资组合。基金二季报显示，鹏华前海万科REITs、红土创新深圳人才安居REIT和华夏北京保障房REIT纷纷出现在基金的重仓名单中。
业内人士认为，这一趋势不仅反映了公募FOF对资产多元化和收益稳定性的追求，也体现了市场对REITs作为新兴资产类别的广泛认可。公募FOF在二级市场的买卖行为，为REITs市场注入了新的活力和资金流，扩大了市场参与者基础，提升了市场的流动性和深度。
公募FOF买入REITs趋于常态
近年来，随着市场进入低利率时代，公募FOF将公募REITs纳入投资组合的现象日益普遍。
公募二季报显示，有三只REITs进入了公募基金的重仓行列。鹏华前海万科REITs分别为兴全安泰积极养老目标五年和建信添福悠享稳健养老目标一年持有的第三大和第九大重仓，两只基金合计持仓5570万元，红土创新深圳人才安居REIT和华夏北京保障房REIT也被天弘睿享3个月重仓持有。
公募REITs在公募FOF中迅速崭露头角，与其在低利率环境中的独特优势密不可分。建信基金的基金经理王志鹏表示，随着市场进入低利率时代，公募REITs基于底层资产的透明性和稳定的可分配现金流创造能力，在大类资产配置中逐步显示出性价比。他进一步强调，公募REITs不仅能够提供相对稳定的分红收益，其长期复合回报亦相当可观，“公募REITs与其他金融资产关联性低，风险分散效果也较好，具有较高的配置价值。”
天相投顾基金评价中心的数据显示，公募FOF在REITs上的配置规模自2023年下半年起不断增长。其中，鹏华前海万科REITs在公募中的持仓份额较大，持仓市值从2022年末的750万元激增至2023年末的8833万元，反映了公募FOF对REITs投资的兴趣与日俱增。
天相投顾分析称，当前市场环境下，投资者对能够提供稳定现金流的红利型股票表现出较高的偏好，而公募REITs作为一种能够提供类似收益特征的资产，自然而然地成为了机构投资者关注的重点。随着二级市场上公募REITs以及其底层资产盈利能力的增强，公募REITs配置价值持续提升，成为了机构投资者的“香饽饽”。
除了市场需求的提升，政策的支持也为公募REITs在FOF中的广泛配置铺平了道路。中欧基金的基金经理桑磊表示，国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，让市场预期未来发行速度更快，市场规模更大，大力推动了REITs市场的发展。
桑磊进一步解释，根据合同规定，普通FOF只能投资成立满一年以上的投资标的，养老FOF只能投资成立满两年以上的投资标的，因此可投资标的的数量正在逐步增加。
随着房地产投资信托基金（REITs）项目的上市数量不断增加，也为公募基金中的基金（FOF）提供了更广阔的投资领域。截至 2024 年 6 月底，市场上已有 28 只 REITS 项目运营满一年，另有 12 只 REITS 项目运营满两年。这些标的的逐步增加为 FOF 的资产配置提供了更多选择。
收益稳定、风险可控
随着越来越多的公募 FOF 将公募 REITS 纳入投资组合，市场对这种资产配置方式在收益稳定性和风险控制上的优势表现出了极大的关注。REITs 在大类资产配置中的独特作用正在逐渐显现。稳定的分红收益是公募 REITS 受到投资者青睐的重要原因之一。业内人士认为，公募 REITS 可以提供相对稳定的分红收益，长期复合回报相当可观。
除了收益的稳定性，REITs 的风险分散效果也是公募 FOF 看重的要素之一。资深基金研究人士特别强调了这一点。在她看来，FOF 的卖点之一在于资产配置，而资产配置的核心是寻找相关度尽可能低的资产进行组合。REITs 是一种与股票、债券相关度不高的另类资产，在大类资产配置中扮演着重要的角色。在美国、新加坡、日本等多个市场，REITs 的发展规模都相当可观。REITs 与黄金、商品一样，是多资产投资者必须纳入考量的资产类别。
由于 REITs 与实业的高相关性，公募基金经理在配置 REITs 时，往往需要深入了解底层资产的性质和市场环境。REITs 的研究难度较大，涉及一些特定的行业和商业模式，情况复杂，需要相对专业的研究支持。REITs 的基金经理通常是从其他行业引入的，需要懂得房地产信托基金，部分研究涉及高速公路、仓储物流、港口、保障性租赁住房、商业地产等特定资产。
目前，在市场和政策的双重推动下，各家公募内部的 FOF 研究框架正在迅速完善。自 2023 年 7 月首批公募 FOF 将 REITs 纳入投资范围以来，基金公司纷纷加快了对 REITs 的研究和投资。REITs 是一种新兴资产类型，各家公募 FOF 必须投入大量时间和人力去搭建内部的研究框架和评价体系，以确保在投资中占据主动地位。
互助共赢，前景可期
随着公募 FOF 逐步加大对 REITs 的配置力度，市场开始更加关注这种资产配置的长期前景。业内人士认为，FOF 的积极持仓对 REITs 的发展也有正面影响。多位受访者一致认为，REITs 在公募 FOF 中的配置比例有望继续增加，并在未来成为主流配置之一。
王志鹏认为，REITs 有望成为公募 FOF 的主要配置资产，原因有三个：一是纳入 REITs 能有效提升公募 FOF 的性价比，将公募 REITs 加入传统的股票债券组合后，收益率将提高或风险降低，组合的夏普比率也会提高；二是低利率环境下，公募 REITs 的现金分成率较高，且可预期性较强，较为稀缺；三是部分公募 REITs 有优质的运营管理机构和底层资产，未来现金流有望保持持续增长，具有抗通胀属性。
天相投顾从市场发展角度预测，随着 REITs 市场的不断成熟和完善，其规模和流动性将不断增加，吸引更多投资者和资金进入，进一步巩固其在公募 FOF 中的地位。尤其是在政府和监管机构的支持下，公募 REITs 市场的发展成熟将为其成为主流配置提供坚实的基础。
桑磊表示，REITs 项目的研究和投资难度较大，个人投资者难以直接参与其中，而公募 FOF 凭借专业的投资能力，帮助个人投资者分享优质存量基础设施的经济效益。公募 FOF 对 REITs 的配置，有利于公开渠道吸引其他机构投资者和公众投资者关注 REITs 资产，参与方越多，越有助于 REITs 市场定价体系的建设。
公募 FOF 增加对 REITs 的配置，不仅提升自身收益稳定性，也对 REITs 市场发展产生积极影响。王志鹏指出，公募 REITs 的存续期普遍较长，公募 FOF 在二级市场的买卖行为，为 REITs 市场注入了活力和资金流，扩大了市场参与者基础，提高了市场的流动性和深度。
燕妮则有不同看法，她认为，公募 FOF 纳入 REITs 对 REITs 市场有促进作用，但短期影响不大。她认为，当前 FOF 整体规模较小，对 REITs 的配置也较有限，难以对 REITs 市场产生显著推动作用。
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