当楼市火爆时，银行强势，按揭贷款审批和放款都需要排队。如今形势逆转，银行为了拉拢客户申请贷款，纷纷向客户返还手续费。
一位中部二线城市信贷部门负责人感慨地说，随着楼市低迷，银行个人住房按揭市场竞争日益激烈，为了争夺有限的市场份额，沉寂已久的返点潜规则再次出现。
界面新闻通过采访银行、金融机构和中介机构获悉，办理个人住房按揭后，银行“返佣”成为行业普遍存在的现象。“贷款返佣在业内很常见，不然那么多贷款公司靠什么生存。”一位中介机构工作人员告诉界面新闻，“上海一般是千分之五左右，小银行返佣比例更高，大银行管理更严格。”
据媒体报道，上海一位购房者在办理100万元二手房按揭业务后，银行返还了5克金条。银行工作人员表示，不允许直接返现金。按照上海黄金交易所黄金价格计算，5克金条价值近3000元。另有媒体报道称，上海一些外资行和小银行的返佣比例最高可达100万元返1万元。
界面新闻发现，不同城市的返佣情况存在较大差异。中部二线城市一位信贷部门负责人表示：“确实有返佣，但现在楼市低迷，本地房价不高，很少有客户按揭超过100万元，几十万的贷款一单也就返给客户几百块。而且我们小银行费用比较紧张，一般都是把给客户经理的营销费分给贷款客户。”
在社交媒体上，不少购房者发帖寻找可以提供返点的银行。一些自称中介机构人士也表示可以提供按揭返点。
事实上，除了二手房交易外，新房交易也存在返佣。一位房企中层告诉界面新闻，像北京这样的大城市，二手房交易已经是楼市交易的主流，中介机构作为渠道方比较强势。大型中介机构不仅参与二手房交易，有些已经深度参与到新房销售中。“我们公司返给中介机构员工的销售提成为新房销售价格的千分之五到千分之三，一些中介机构员工会私下返还部分钱款给客户。”
也就是说，“返点”可能来自银行，也可能来自中介机构。有银行人士认为，通常情况下，一些中介机构会指定一些合作贷款银行，这些银行的返点较高，或者能够更快完成贷款审批和放款。目前个人住房按揭审批各家银行的速度都很快，这个优势不再明显。相对而言，如果能返点给客户，吸引力会更强。
房贷返佣由来已久。今年7月，江苏银行业协会发布《关于禁止个人住房按揭贷款返佣共同维护银行业公平竞争秩序的倡议》。倡议要求银行严格规范与房屋机构的合作行为，不向任何个人住房贷款的第三方机构及其从业人员、个人住房贷款客户支付佣金或权益，形式包括但不限于转账、现金支付、购物卡、储值卡券、加油卡等。
界面新闻向江苏银行业人士证实了该文件的真实性。除了发出倡议，江苏省银行业协会还要求每一家会员单位签署承诺书，如果违反承诺，协会将采取自律行动。据报道，上海金融监管局也向辖内银行下发了调研函，要求自查返佣渠道、点数、付款方式等。
近年来，房贷“返佣”潜规则再度抬头。2010年，中国银行业协会已明确禁止银行向房贷中介和从业者提供返点费用。
有国有大行人士透露，目前银行竞争激烈，部分机构与房产中介合作，中介将二手房客户引流至特定银行，银行则支付中介“信息咨询费”等佣金。这种合作相对规范，但佣金比例低，难以直接返还给个人客户。一些银行客户经理为完成业绩，可能会自行贴补返佣，属于违规行为。
招联首席研究员董希淼指出，房贷返佣反映了银行面临的激烈竞争，它们需要通过返佣和补贴等方式抢占市场份额。这背后的原因在于房地产市场不景气、银行面临提前还贷压力、个人房贷增速放缓甚至缩水。
根据界面新闻梳理的银行年报，在存量房贷调整和提前还款增加的情况下，银行个人房贷业务总体承压。2023年，六大国有银行按揭贷款余额合计下降约5166亿元，仅邮储银行的个人住房贷款规模有3.37%的增长。
董希淼认为，银行业协会作为行业自律组织，倡导规范市场竞争秩序，促进银行在个人贷款业务中的良性竞争并降低银行成本，这符合中央政治局会议提出的“防止内卷式恶性竞争”精神。
返佣背后暗藏风险。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在银行业绩考核和贷款投放压力大的环境下，返点现象难以避免，甚至会出现购物卡或礼品形式的返佣。这是房地产交易萎缩、银行贷款资产缺乏、竞争加剧、资金来源成本受限等因素共同作用的结果。如果返佣行为由员工个人实施且隐蔽，监管查处难度很大。
有国有行人士提醒，房产中介行业相对混乱，在当前楼市低迷的情况下，合规业务减少，中介可能动歪脑筋，尤其是一些不良中介熟悉银行贷款审批流程，甚至会伪造资料骗取贷款。常见的造假手段包括收入证明、流水账单或工作单位信息等。这些人士甚至冒充银行工作人员，诱导消费者高息借款，不仅给客户带来风险，也给银行带来消保麻烦。
董希淼指出，个人住房按揭市场的复苏与房地产市场环境密切相关。为了促进房地产市场健康发展，需要出台更多有力措施。
除了降低5年以上贷款市场报价利率外，从需求端来看，应取消限售、限贷、限购等限制性措施，加大实施差异化住房信贷政策力度。
具体措施包括：大幅放宽住房贷款条件、创新贷款产品和还款方式、集中调降存量二套房贷利率，进一步提振居民住房消费信心和能力。
优化个人住房贷款方式，包括采用更加灵活的还款方式、适当延长贷款期限等。
加大存量消化工作，鼓励地方政府利用保障性住房再贷款等政策工具，加快收购存量商品房用作保障性住房。
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