豪宅热销：楼市回温抑或资产避风港？

近日，上海豪宅热销备受关注，引发热议。中海·顺昌玖里单盘销售额达196.5亿元，创下中国楼市新高。融创外滩壹号院二期单日销售额达99.97亿元，位列年内上海单盘销售额第二。保利·世博天悦开盘，套均价3500万元，单日销售额超80亿元。

豪宅热销曾被解读为楼市回暖的信号，认为富人信息灵通，能预测未来投资消费趋势。部分一线和新一线城市在4月下旬至5月初出台房地产政策松绑，似乎印证了这一观点。

整体数据显示，楼市尚未回暖。前4月TOP100房企销售额同比下滑，房价指数下跌城市明显多于上涨城市。二手房挂牌数屡创新高，且有量增价跌之势。

判断中国楼市走向并不容易，因其区域差异较大。豪宅热销与二手房抛压并存的现象中，有一种解读是富人看涨楼市，而穷人看空。但中介发现，这两个群体之间存在关联，同一群人既买豪宅又抛二手房，即“卖旧买新”。

随着楼市需求调整，不动产估值也需重新考量。过去普涨年代的劣质住房将难以升值，而部分地段好、品质高的豪宅仍能保值升值，促使房地产投资换仓。

目前，只有最敏感实力最强的群体进行换仓。随着市场深度调整，中等收入群体可能会加入换仓行列。

还存在区域换仓。一些三四线城市楼市转冷，而部分一线或新一线城市热度不减，成为换仓热门。卖掉三四线城市房产，买入热点城市房产，即区域换仓。这可能导致区域楼市分化加剧。

成都、西安、杭州、三亚、西双版纳等净流入城市或旅游城市将受益于区域换仓。这可能是未来楼市趋势，增量交易集中在部分城市甚至部分区域，其他交易多为换仓。

房企和购房人应适应楼市冷热并存、分化加剧的格局。